金雪軍教授開宗明義提出了本次論壇的主題，并介紹了參加論壇的各位嘉賓。

 

    賈教授首先分析了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，認為現(xiàn)在房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟發(fā)展的動力、社會爭論的焦點、國家調(diào)控的難點。中國房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，最多十年的時間。同時還指出房地產(chǎn)發(fā)展以04年為界限分為兩個階段。

 

    賈教授還從房價高不高、房價漲沒漲、房價為什么漲、為誰漲、還會不會漲、怎么漲、漲到什么時候七個方面談了自己觀點。杭州房價迅速上漲主要由市場供求關(guān)系引起，開發(fā)商、城市政府、銀行和購房者多方從房地產(chǎn)行業(yè)受益。所以，賈教授預測未來10-15年內(nèi)房價還會上漲，并且具備循環(huán)、波動、差異三個特點。

 

    周文騫院長認為房價問題引發(fā)的源頭是城市化工業(yè)化進程加快。中國目前全國城市化水平約為45%，每年以1%的遞增率，等到城市化進程達到70%至少是65%的時候房地產(chǎn)才不會這么熱門。

 

    周教授還指出房價主要受以下幾個因素的影響。一是土地的價格。土地價格上升導致開發(fā)的房產(chǎn)價格上升。由于城市化進程的加快、土地資源的稀缺性，土地價格上升導致房子成本增加，從而影響房價的上漲。另一方面，房產(chǎn)價格取決于對房屋的供需關(guān)系。對房屋的需求按照性質(zhì)分為自住性需求和投資性需求。按照購房的行為來講，分為一次性置業(yè)需求和多次性置業(yè)需求?，F(xiàn)在來看，隨著城市擴大，進城的人口越來越多，多次性置業(yè)需求和投資性需求增加。房地產(chǎn)價格還有其他影響因素，如政府出于和諧社會建設(shè)的需要所造的共建房、銀行信貸政策、居民的消費水平和消費觀念的轉(zhuǎn)變等。

 

    周院長還引用一系列數(shù)據(jù)，表明明年房價年上漲的空間大致在5%-9%。

 

    廣宇集團股份有限公司副總裁邵少敏認為，城市化和人口問題兩方面決定了中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢是往上的。當城市化基本達到，當我們在城市看不到很多工地，當我們的后代走進社會、走向工作崗位的時候，當他們都有三、四套房子的時候，房地產(chǎn)不再熱。邵總還指出，影響房價的主要因素是供求關(guān)系和地價的壓力。

 

    邵總還從實際運作的角度談了如何進行房地產(chǎn)投資，很有操作性。首先，房地產(chǎn)投資時間要拉長，至少超過五年，因為房地產(chǎn)交易的時間很長。其次，投資的規(guī)模。買的房子和日常的收入對應(yīng)的話，一個家庭的月收入是買房子的每平方米的數(shù)字。第三，選擇房產(chǎn)品，重視地段的同時要重視稀缺性、品質(zhì)和環(huán)境。第四，注意房地產(chǎn)拐點的信號。比如信貸的政策，包括開發(fā)的信貸和按揭的信貸。

 

    浙江金基置業(yè)有限公司董事長、書記、MBA校友徐正庫從房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)國時段、三國時期、大國時代三個時代分析，我們目前處于戰(zhàn)國時代，房地產(chǎn)投資的最好時期已經(jīng)過去。徐董還分析了2004-2009年房地產(chǎn)發(fā)展的特點，認為房價還有上漲的空間，但是像07年以及今年5、6月份這樣的幅度，也許某一年還會出現(xiàn)，但是在今后的很長一段時間內(nèi)不太可能出現(xiàn)。

 

    關(guān)于明年房地產(chǎn)趨勢，徐董認為主要受國家四季度GDP分析的情況的影響。如果國家GDP分析報告出來后，經(jīng)濟基礎(chǔ)比較扎實，明年的房地產(chǎn)將會進入一個調(diào)整期。

 

    金成房地產(chǎn)總裁、MBA校友陳利波指出中國的房地產(chǎn)走勢與未來主要受四個方面的影響：人口因素、金錢因素、文化因素和政策因素。同時，房地產(chǎn)是一個政治、經(jīng)濟、社會、文化的綜合產(chǎn)業(yè)，要全方位的分析這個問題。

 

    城市化進程加快和中國人口問題導致的中國土地資源相對稀缺，這兩方面決定未來幾年來房地產(chǎn)是個高峰時期，持續(xù)的時間是15年到25年。不同的地區(qū)、不同的城市，發(fā)展的速度與趨勢存在差異。

 

    關(guān)于房價問題，陳總認為房價還會上漲，主要由以下兩方面決定：通貨膨脹的預期和房價地區(qū)的差異。從縱向來看，從80年代的工資水平、物價水平、收入水平到2009的水平，社會在進步、時間在發(fā)展、策略在前進，通脹肯定存在的。從橫向比較，漲到什么水平，各地區(qū)存在差異，根據(jù)馬太效應(yīng)，越強的城市它的房價可能越來越高。

 

    陳總還指出目前房地產(chǎn)具有分化特點，地區(qū)與地區(qū)、城市與城市、樓盤與樓盤、產(chǎn)品與產(chǎn)品都有分化。東部地區(qū)房價上漲快，西部地區(qū)上漲慢，導致房價的區(qū)域分化；優(yōu)質(zhì)群體（包括有錢的、有文化的、高智商的人）都集中到發(fā)達城市并帶動城市文明、社會治安、環(huán)境的發(fā)展。再加上一些得天獨厚、本身的環(huán)境資源，這些城市的房價上漲是必然的。而西部地區(qū)很多城市由于大量人口流出，這些城市的房子只限當?shù)厝司幼〉?，城市的房價一直上不來，這就是城市的分化。

 

    如何進行房地產(chǎn)投資，陳總從投資產(chǎn)品和投資策略方面進行了分析。投資房地產(chǎn)要好的房產(chǎn)和剛剛開盤的房子或者低檔的、稍微郊區(qū)的房子。投資的策略方面，房地產(chǎn)的投資實際上是長線投資的，另外要注意國家政策，這幾年房地產(chǎn)政策大漲主要由政策因素導致，包括貨幣政策、信貸政策、稅收政策、優(yōu)惠政策。